Investidor ou comprador – não importa! Se você está pensando em adquirir um imóvel, é preciso estar sempre bem informado sobre os seus direitos.
Hoje, nós falaremos sobre construtoras e incorporadoras – você sabe as diferenças e como cada uma atua?
As respostas* estão nesse post!
A construtora é a empresa responsável pela execução física do edifício. O que ela faz é a construção civil de forma literal: contrata mão-de-obra (operários), máquinas, equipamentos e tecnologia construtiva, além de testes de qualidade e ensaios tecnológicos para a realização material do empreendimento.
Sua responsabilidade é com a qualidade física da obra, garantir os prazos de execução dentro do cronograma acordado, cuidar para que o edifício não tenha problemas físicos (instabilidade, trincas, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado etc. – são os chamados vícios construtivos).
A construtora também é responsável pela segurança dos operários, devendo garantir a utilização de Equipamentos de Proteção Individuais (EPI) e ter um técnico de segurança do trabalho responsável pela obra.
Normalmente, a construtora é contratada pela incorporadora para a execução da obra. A construtora não tem como atribuições principais o planejamento imobiliário, nem as vendas, nem a divulgação do empreendimento, nem seu financiamento, nem o projeto do empreendimento (definição de produto).
Por outro lado, a incorporadora é a empresa empreendedora que articula o negócio imobiliário. A palavra “incorporação” para identificar essas empresas vem da atividade de formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), que é feita no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente.
A atividade de incorporação imobiliária é regida pela Lei Federal 4.591/64, que é a mesma lei que dispõe sobre a criação e funcionamento de condomínios (de casas ou de apartamentos) no Brasil. Para fazer o registro imobiliário do condomínio, a incorporadora precisa registrar:
– Minuta de convenção de condomínio;
– Memorial de Incorporação contendo descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas etc.) em seus aspectos físicos;
– Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. Esta norma técnica não é norma de incorporação (as regras de incorporação estão na lei 4.591) e, sim, de cálculo de custos e divisões proporcionais e não proporcionais entre as unidades autônomas de um condomínio. É a partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.
A incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei, sem consumir seu landbank), formata o produto a ser desenvolvido.
A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens operacionais (lucro). Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.
Às vezes, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras e vendedoras, e algumas são até financiadoras. É o caso da Proma Construções e Negócios (clique aqui para saber mais sobre a Proma).
* Ricardo Trevisan, arquiteto e urbanista (FAUUSP, 2000), com mestrado em projeto de arquitetura (FAUUSP, 2006) e bacharel em administração (FEA-USP, 2011).
Fonte: Fórum da Construção
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