O advogado e especialista em Direito Imobiliário, Leonardo Papp*, tira as dúvidas sobre esse mecanismo de segurança da construção civil.

Confira a entrevista!

O que é patrimônio de afetação ou regime da afetação patrimonial?
Leonardo Papp: É um mecanismo previsto pela legislação que pode ser utilizado nos casos de incorporações imobiliárias. Por meio do regime de afetação, o terreno e as construções objeto da incorporação ficam separados do patrimônio do incorporador e atrelados à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Quando e por que o patrimônio de afetação foi criado?
Leonardo Papp: Foi criado em 2004, como forma de ampliar a segurança nas operações de aquisição de unidades imobiliárias ainda em construção.

Quais são os principais objetivos do patrimônio de afetação?
Leonardo Papp: O principal objetivo do patrimônio de afetação consiste em ampliar a segurança nas operações de aquisição de unidades imobiliárias ainda em construção. Isso porque, com a separação do terreno e das construções em relação ao restante do patrimônio do incorporador, reduz-se o risco de que as dificuldades financeiras de outros empreendimentos possam afetar a continuidade e a conclusão da incorporação objeto do patrimônio de afetação, o que prejudicaria os adquirentes das respectivas unidades imobiliárias.

Quais são os direitos garantidos por lei ao comprador do imóvel?
Leonardo Papp: O comprador de imóvel integrante de empreendimento submetido ao patrimônio de afetação pode exercer os mesmos direitos do adquirente de qualquer unidade imobiliária sob a forma de incorporação. A principal diferença é que, no patrimônio de afetação, todos os recursos financeiros recebidos com a venda de unidades na planta devem necessariamente ser destinados à própria obra, minimizando os riscos decorrentes de outros empreendimentos do mesmo incorporador. Além disso, nos casos de incorporações submetidas por regime de afetação é possível instituir a chamada Comissão de Representantes, que é formada por um grupo de adquirentes das unidades imobiliárias, cuja principal atribuição é fiscalizar a execução da obra pelo incorporador. É importante destacar que, nos casos de falência, a legislação prevê a possibilidade da destituição do incorporador mediante a decisão dos adquirentes reunidos em assembleia.

Em que momento o patrimônio de afetação se extingue?
Leonardo Papp: A lei prevê três hipóteses:

1) Averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;

2) Revogação em razão de denúncia da incorporação (desistência do incorporador de realizar o empreendimento), quando tal procedimento for cabível e desde que sejam restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas;

3) Destituição do incorporador mediante decisão da assembleia de adquirentes (nos casos de falência do incorporador).

De que forma o patrimônio de afetação incentiva o mercado imobiliário?
Leonardo Papp: O aumento dos níveis de segurança jurídica e financeira, proporcionado pela instituição do regime de afetação, promove um ambiente de negócios mais favorável.

* Leonardo Papp é Doutor em Direito Econômico e Socioambiental (PUCPR). Pesquisador Visitante na Pace Law School (NY/EUA). Mestre em Direito Ambiental (UFSC). Especialista em Direito Imobiliário (PUCPR). Professor de Direito Ambiental e Direito Imobiliário (Católica SC). Advogado (OAB/SC 18.634).